事件：
国家统计局公布2018年1-2月份房地产开发投资和销售情况数据，全国商品房销售面积14633万平方米，同比增长4.1%，增速比去年全年回落3.6个百分点。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】全国房地产开发投资10831亿元，同比名义增长9.9%，增速比去年全年提高2.9个百分点。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）房屋新开工面积同比增长2.9%，去年全年为7%；土地购置面积同比下降1.2%，去年全年为增长15.8%；土地成交价款794亿元，同比持平，去年全年为增长49.4%。
观点：
 1．销售面积增速继续回落，库存继续下降
 1-2月份，商品房销售面积14633万平方米，同比增长4.1%，增速比去年全年回落3.6个百分点。其中，住宅销售面积增长2.3%。商品房销售额12454亿元，增长15.3%，增速提高1.6个百分点。其中，住宅销售额增长15.7%。
 2月末，商品房待售面积58468万平方米，比去年末减少455万平方米。其中，住宅待售面积减少42万平方米，办公楼待售面积减少71万平方米，商业营业用房待售面积减少362万平方米。
受部分城市调控收紧和利率上升影响，销售面积增速继续回落，销售额增速虽高于去年全年，但在销售面积增速下滑下，增速回落的可能性较大。目前全国商品房待售面积已降低至2015年上半年水平，去库存成效显著，库存压力明显降低。在此基础上，调控政策的边际放松难期，因城施策仍将是政策主基调。18年销售额增速高于17年的可能性不大，1-2月销售额的增速在年内很可能继续回落。因此，在现有政策保持连续和稳定的前提下，我们预计18年全年销售面积增速有可能降低至-5%，销售额增速也将回落至0左右。同时，竣工面积增速大幅下滑将导致库存继续减少，我们预计将减少至5.2亿平方米左右。
 2．房地产开发投资增速提高，新开工面积增速回落，土地购置面积同比下降
 1-2月份，全国房地产开发投资完成额10831亿元，同比增长9.9%，比17年全年提高2.9个百分点。房屋新开工面积同比增长2.9%，去年全年为7%；土地购置面积同比下降1.2%，去年全年为增长15.8%；土地成交价款794亿元，同比持平，去年全年为增长49.4%。
开发投资高增速主要是两个原因，一是17年土地成交价款接近50%的增长，土地购置费由于分期付款或分期开工提高了1-2月的投资完成额，二是建材价格的大幅上升。新开工面积增速回落和土地购置面积同比下降，反映出销售面积增速下滑和房企融资收紧的大背景下，房企现金流压力变大，态度更加谨慎。
考虑到销售增速下滑和融资收紧仍将是未来一段时间的主旋律，如果不大幅度放开新的融资渠道（长租公寓ABS等），我们预计土地购置面积增速至少在上半年将继续下降-10%左右，新开工面积在一定程度上受到17年土地购置面积高增速的支撑，但同时受到开发资金紧张的压制，其增速有待观察，但至少不会出现大幅度回升，我们认为有望维持在0左右。施工面积增速将维持在1%至2%，开发投资增速亦将回落至5%左右。
 3.到位资金增速降幅较大，国内贷款和按揭贷款收紧是主因
 1-2月份，房地产开发企业到位资金23988亿元，同比增长4.8%，增速比去年全年回落3.4个百分点。其中，国内贷款5001亿元，增长0.3%；利用外资12亿元，下降74.8%；自筹资金7390亿元，增长7.2%；定金及预收款6976亿元，增长14.2%；个人按揭贷款3247亿元，下降4.3%。2月房贷平均利率为5.46%，去年同期为4.47%，增加近1个百分点，创15年6月以来新高。
从资金来源看，到位资金增速大幅降低的主要原因是国内贷款和按揭贷款的收紧，问题的根本在于银行非标回表导致的信贷额度紧张。金融去杠杆和强监管的背景下，我们预计信贷额度紧张将持续，开发贷款增速有可能降低至-5%左右，个人按揭贷款增速将继续维持在0以下，定金及预收款也会随着销售增速的转弱而回落至0左右。综合来看，我们认为到位资金增速在18年将继续下行至-2%左右。
 4.多因素叠加，房企现金流将迎考验，部分房企有望弯道超车或扩大优势
销售面积持续下滑短期内难逆转，销售额年内大概率呈“前高后低”走势。对房企而言，融资的“偏门”被堵的同时“正门”开发贷额度也会越发紧张，按揭贷款同比减少意味着销售回款变得更难。多种因素叠加下，房企现金流将迎来严峻考验。与此同时，融资能力强、现金流稳健的房企有望在土地市场相对清淡时迎来弯道超车或扩大优势的机会。
投资建议：
看好全国布局、融资能力强、现金流相对稳健的龙头房企，推荐万科A、保利地产、招商蛇口。